Dans cet article, vous comprendrez comment calculer la rentabilité locative dans les parkings et les garages.
Calculer la rentabilité d’une place de parking ou d’un garage, c’est la première question à se poser avant d’investir dans le stationnement. Est-ce réellement intéressant ?
Regardez cette vidéo sur YouTube. Vous trouverez ici une méthode accessible pour évaluer avec précision le rendement locatif du parking ou du garage qui vous intéresse.
Pour vous repérer, voici les grands axes abordés :
- Quelle est la rentabilité du stationnement ?
- Pourquoi s’intéresser à la rentabilité du stationnement ?
- Comment calculer la rentabilité brute d’un parking ou garage
- Calculer le rendement locatif d’un garage avant d’investir
- Comment déterminer la rentabilité nette d’un parking
- Un exemple concret de rentabilité du stationnement
- Calcul de la rentabilité locative après charges et taxes pour la location d’un parking
- Comment déclarer la location après impôt pour une place de parking
- La rentabilité d’un parking après impôts
- Bilan sur la rentabilité locative des parkings
Quelle est la rentabilité du stationnement ?
La rentabilité, c’est tout simplement la rémunération de votre temps ou de votre argent. Selon l’origine du gain, elle porte des noms différents :
Quelques exemples pour y voir plus clair :
- Quand vous travaillez, vous troquez votre temps contre un salaire. On parle alors de taux horaire.
- Si vous placez de l’argent à la banque, vous touchez des intérêts.
- Pour un bien immobilier, le revenu perçu s’appelle le loyer : c’est le rendement locatif, ou rentabilité immobilière.
En résumé, la rentabilité, c’est le rapport entre l’argent investi et les revenus générés par cet investissement.
Un cas concret : j’achète plusieurs places de parking pour 30 000 € et j’encaisse 6 000 € de loyers par an. Le calcul : 6 000 / 30 000 x 100 = 20 %. Voilà une rentabilité impressionnante pour de la location de parkings.
La formule de base :
Rendement locatif = revenu locatif annuel / montant investi
Pour bien placer votre argent dans l’immobilier, il est indispensable de maîtriser ce principe de calcul. Si l’alternative est d’investir 30 000 € dans un parking ou de placer la même somme sur un livret A, qui rapportait 2,25 % en 2012, le choix est vite fait, non ?
Le rendement du parking est nettement plus avantageux. Voyons tout cela en détail.
Le rendement, exprimé en pourcentage, permet de comparer plusieurs investissements entre eux et de repérer lequel rapporte le plus. Pour cela, on met en regard le revenu locatif (les loyers) et le montant investi pour les obtenir.
En pratique, la rentabilité d’un box ou d’un garage à la location surpasse souvent celle d’un appartement. Les parkings figurent parmi les placements immobiliers les plus performants.
Pourquoi calculer la rentabilité du stationnement ?
À mes yeux, le calcul de rentabilité permet de mesurer la qualité d’un parking ou d’un garage, aussi bien sur le passé que pour l’avenir. Si vous avez placé votre argent dans un livret A, des places de parking et un appartement, comparer leur rendement locatif vous montre celui qui vous rapporte le plus. Investir dans les parkings est-il un bon plan ? Vous avez déjà des éléments de réponse.
Pour l’avenir, estimer la rentabilité d’un parking permet d’orienter vos décisions d’investissement. Un chiffre cité par Challenge : en 2011, la rentabilité moyenne des parkings loués en Ile-de-France tournait autour de 7,85 %. À la même période, les appartements affichaient 3,2 % de rendement locatif, soit quasiment 2,5 fois moins. Les parkings et garages se démarquent donc comme un placement attractif.
Pour comprendre, reprenons l’exemple du livret A : en 2012, il proposait un taux de 2,25 % (ramené à 0,75 % en 2018), avec un plafond de 15 300 €. Si vous y placiez 100 €, vous touchiez 2,25 € par an ; pour 1 000 €, le gain annuel grimpait à 22,50 €.
Comparez maintenant avec le parking : 1 000 € investis à 7,85 %, comme dans l’exemple de Challenge, vous rapportaient 78,50 € par an, soit trois fois plus que le livret A. Pourquoi ne devient-on jamais riche avec ce livret ? Parce que son taux, fixé par l’État, colle de près à l’inflation.
Calcul de la rentabilité brute des parkings et garages
Combien rapporte concrètement votre investissement ? Avec un parking, la rémunération provient des loyers, qui servent à compenser l’achat du bien.
La rentabilité brute d’un parking se calcule en divisant les loyers annuels par le montant investi. Regardons un exemple.
Supposons que vous achetez plusieurs parkings pour 120 000 € et que vous les louez 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. Calcul : 12 000 / 120 000 = 10 % de rendement brut annuel.
La rentabilité brute, c’est ce que vous affichent systématiquement les agents immobiliers lorsqu’ils présentent un garage, un parking ou un appartement. C’est une première indication : une rentabilité locative brute de 20 % semble toujours plus séduisante que 15 %.
Mais cette donnée reste superficielle : elle ne tient compte que de l’argent qui rentre (les loyers). Or, il faudra aussi assumer l’entretien du box, l’électricité, les frais de copropriété…
En fait, ce taux brut ne prend pas en compte les dépenses liées à la propriété ou à la location du parking. Imaginez une entreprise sans salaires, sans loyers, ni crédits, ni publicité : 100 % du chiffre d’affaires serait du bénéfice. Rien n’est plus trompeur.
Le calcul de la rentabilité nette, qui intègre les charges, donne une vision bien plus juste que le rendement brut pour juger d’un investissement. Des frais trop élevés peuvent diviser par deux votre rendement locatif. Ces critères sont à examiner à la loupe avant d’acheter un box ou un garage à louer.
Calculer le rendement locatif d’un garage avant d’investir
Investir dans un parking ou un garage, c’est un peu comme créer une petite activité : vous placez un capital, vous encaissez des loyers, mais il faudra aussi payer des charges pour espérer un bénéfice.
Pour calculer la rentabilité locative d’un garage, additionnez tous les loyers perçus, puis retirez l’ensemble des charges (entretien, électricité, taxe foncière, frais de gestion de copropriété, changement de serrure…). La différence correspond à votre gain réel.
La formule pour obtenir la rentabilité nette d’une location de parking est simple : bénéfice / prix d’achat du parking.
Calcul de la rentabilité nette d’un parking
Pour clarifier le taux de rendement brut, on a donc créé le rendement net : loyers moins charges, le tout rapporté au montant investi. Posséder un parking engendre des frais : taxe foncière, entretien, ménage, copropriété, gestion…
Prenons un cas pratique : vous achetez plusieurs parkings pour 20 000 €, ils génèrent 2 000 € de loyers par an, avec 100 € de frais de gestion et 300 € de taxe foncière annuels.
Calculons la rentabilité brute : 2 000 / 20 000 = 10 %.
Voyons maintenant le bénéfice réel : 2 000, 100, 300 = 1 600 € de bénéfice net.
Le rendement locatif net du parking : 1 600 / 20 000 = 8 %.
La rentabilité nette, ou rendement locatif d’un parking, reste le critère de référence pour décider d’investir ou non. Acheter un parking à louer doit générer un flux positif. Plus le gain est élevé, plus la rentabilité du parking est intéressante !
Depuis peu, des sociétés proposent la location de parkings à l’heure ou à la journée. Cette flexibilité peut doubler la rentabilité du bien.
Un exemple de la rentabilité du stationnement
Voici un exemple concret : vous achetez une place de parking en sous-sol pour 10 000 €. Vous la louez 60 € par mois. Les charges d’entretien et de gestion : 40 €, la taxe foncière : 80 €.
Revenu locatif annuel : 60 x 12 = 720 €.
Rentabilité brute : 720 / 10 000 x 100 = 7,2 %.
Charges annuelles : 40 + 80 = 120 €.
Bénéfice : 720, 120 = 600 €.
Rendement locatif net : 600 / 10 000 x 100 = 6 %.
Le calcul est simple, mais déterminer le taux de rendement net de votre parking est indispensable pour jauger la pertinence de votre investissement. C’est le deuxième critère clé pour prendre une décision, juste après l’emplacement, car acheter un parking vide ne produit aucun revenu.
Frais de gestion, taxe foncière, autres charges grignotent vos bénéfices. Un stationnement peu cher à l’achat, mais grevé de charges ou d’une lourde taxe foncière, peut se révéler décevant. D’où l’intérêt de calculer précisément la rentabilité locative de votre garage ou parking afin d’éviter les mauvaises surprises.
Une fois la rentabilité nette déterminée, il reste à prendre en compte la fiscalité sur les loyers. Comprendre l’impact de l’impôt, c’est la dernière étape pour évaluer la rentabilité réelle après charges et taxes.
Calcul de la rentabilité locative après charges et taxes pour la location d’un parking
Après avoir calculé votre bénéfice net, il faut intégrer la fiscalité. L’objectif : savoir combien il vous restera sur votre compte à la fin de l’année, soit le rendement net après impôts.
La fiscalité vient réduire votre bénéfice. Deux types d’impôts s’appliquent : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La formule de rendement net après impôts : loyers, charges, impôts / montant investi.
Rendement net des loyers = (loyers, charges, impôts) / montant investi
L’impôt sur le revenu fonctionne comme pour un salaire, mais ici, il s’applique aux loyers perçus, dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux méthodes fiscales existent. Le régime micro-foncier permet une déduction forfaitaire de 30 %. Par exemple, sur 1 000 € de loyers, le fisc considère que vos charges sont de 300 € ; vous ne serez imposé que sur 700 €.
L’autre option, le régime réel, consiste à déduire toutes les charges réelles payées dans l’année. Si vos charges dépassent 30 % des loyers, ce régime devient avantageux. Sinon, le micro-foncier reste plus intéressant. Le taux d’imposition dépend de votre tranche, de 0 % à plus de 40 %.
Les prélèvements sociaux constituent le second impôt sur vos loyers. Ils s’appliquent aussi bien à votre salaire qu’à vos revenus locatifs, et servent à alimenter la sécurité sociale, la RSA, etc. Leur taux a progressé avec la dernière loi de finances : 15,5 % en 2012, 17,2 % en 2018. Sur une base de 1 000 €, cela représente 172 € de prélèvements sociaux.
Vous suivez toujours ? On approche de la fin !
La rentabilité brute d’un parking ne tient compte que des entrées d’argent. La rentabilité nette sur la location d’un parking s’appuie sur le revenu effectif, hors impôts, après déduction des charges. Nous allons voir comment calculer ce qui reste réellement dans votre poche à l’issue de toutes les étapes. C’est une façon simple de simuler vos scénarios d’investissement locatif.
Calculer la déclaration de location après taxes pour les parkings
En anglais, on dit qu’il n’y a que deux certitudes dans la vie : la mort et les impôts. Sur ce point, aucun doute, l’État sera toujours au rendez-vous.
Presque tous les revenus sont soumis à l’impôt. Les loyers issus de votre garage, box ou place de parking sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont taxés comme vos salaires, avec un barème progressif.
Vous paierez donc de l’impôt sur tous les loyers perçus grâce à la location d’un parking. L’administration applique également les prélèvements sociaux sur ces revenus. Ces contributions financent les dispositifs sociaux (RSA, CSG, CRDS). Depuis juillet 2018, le taux atteint 17,2 %.
Pour résumer, deux impôts grèvent la rentabilité de la location de votre parking ou garage : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La rentabilité d’un parking après impôts
Observons maintenant la rentabilité nette, c’est-à-dire celle obtenue après charges et impôts sur la location d’un parking.
Imaginons l’achat d’une place de parking à 12 000 €. Les loyers rapportent 1 200 € par an. Aucune charge d’entretien ou d’électricité, mais une taxe foncière annuelle de 120 €. La tranche d’imposition est de 14 %, les prélèvements sociaux de 17,2 %. Voici comment calculer la rentabilité nette après impôts pour ce parking.
Rendement brut : loyers / investissement = 1 200 / 12 000 = 10 %
Rendement net hors impôts : (1 200, 120) / 12 000 = 9 %
Rendement net après impôts : (1 200, 120, [(1 200, 120) x 17,2 %], [(1 200, 120) x 14 %]) / 12 000 = 1 080, 185,76, 151,2 / 12 000 = 6,2 %
Comme on le voit, la taxe foncière est prise en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, ce qui est possible dans le cadre du régime réel (détaillé dans un autre article).
Vous savez désormais comment déterminer la rentabilité nette après impôts pour une location de garage. La rentabilité brute affichée par les professionnels est trompeuse car elle néglige charges et fiscalité. C’est aussi un argument pour négocier le prix. Entretien, réparations, taxe foncière, impôt sur le revenu et cotisations sociales sont des postes de dépenses à intégrer avant tout achat. Pour creuser la question de la fiscalité des garages, boxes ou places de parking, consultez mon livre Successful car rental.
Résumer la rentabilité locative sur les parkings
Il existe trois taux à bien différencier :
- Le rendement brut, qui ne tient compte que des loyers. C’est le chiffre mis en avant par les agents immobiliers.
- Ce qui compte vraiment, c’est le rendement net du parking : autrement dit, ce que le parking rapporte une fois les charges déduites.
- Enfin, le rendement net après impôts dépend de votre situation personnelle ; il vous revient d’effectuer ce calcul pour savoir ce que coûte réellement l’achat et la mise en location du garage.
Gardez aussi en tête qu’une part du gain peut venir d’une plus-value lors de la revente du parking ou du garage.
Petit rappel pour finir : en 2012, le taux de rendement moyen des parkings dépassait 8 %, soit 2,5 fois celui des appartements et trois fois celui du livret A. L’investissement dans le stationnement affiche donc un potentiel souvent sous-estimé.
Voici d’autres articles pour approfondir le sujet
Comment faire un investissement locatif sans apport ? Acheter des garages et des boxes à visée locative, le guide. Achat de parking à louer : ce qu’il faut savoir. La création d’une SCI est-elle incontournable pour investir dans un parking ? Contrat de location ou bail pour garage et parking : MODÈLE À TÉLÉCHARGER. Acheter un parking pour le louer : l’impact de la fiscalité.
