Si vous voulez investir dans l’immobilier locatif, vous avez l’embarras du choix. Mais avantd’acheter à louer , il vaut la peine de penser à ce que vous ferez de votre investissement. Voici les questions à vous poser et les réponses éclairées en fonction de votre situation.
Plan de l'article
1- Acheter à louer, ok, mais pourquoi le faire ?
1-1 Pour améliorer votre retraite future
Si l’objectif de votre investissement locatif est d’obtenir un supplément de pension , c’est une question de calendrier. Vous achèterez en fait pour que les loyers couvrent une partie des paiements mensuels du prêt immobilier. Cela implique que le prêt doit être entièrement remboursé à l’approche de votre retraite.
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Plus tôt vous le faites, plus vous pouvez emprunter longtemps, plus les paiements mensuels seront faibles et moins votre effort financier sera important. Un simple calcul montre que vous pouvez travailler maintenant pour obtenir un revenu supplémentaire de 500€ en plusieurs années.
Pour info : une propriété doivent être maintenus. Vous devrez économiser un peu de mois sur le loyer pour les rénovations futures. Et très probablement ces premières rénovations auront lieu à l’approche de votre retraite.
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1-2 Pour accueillir les enfants pendant leurs études
Lorsque les parents cherchent à loger leurs enfants pendant leurs études, ils ont tendance à acheter un logement étudiant pour le louer. L’idée est de commencer par le louer, puis de le récupérer ensuite.
Comparaison des paiements mensuels
5 000€ sur 4 ans10 000€ sur 5 ans20 000€ sur 7 ans Banque Casino127 €/mois182 €/mois287 €/mois (VN) Voir Cetelem117 €/mois 182 €/mois278 €/moisVoir Cofidis127 €/mois 191 €/mois287 €/moisVoir Yelloan115 €/mois186 €/mois287 €/moisVoir Cofinoga117 €/mois 182 €/mois278 €/moisVoir Comparaison des paiements mensuels en €/mois pour un prêt personnel de 5000€ sur 4 ans, 10 000€ sur 5 ans, et 20 000€ sur 7 ans. Assurance emprunteur non incluse. Pour Banque Casino, les paiements mensuels sur 84 mois correspondent à un prêt pour véhicule neuf. Important : ces résultats ont été obtenus le 09 juillet 2020 avec les tarifs indiqués par notre partenaire AWIN, et sur le site de Yelloan. Les résultats ont été arrondis au chiffre suivant. Vous pouvez obtenir différents paiements mensuels à partir de votre propre simulation.
- Savez-vous que l’on peut diminuer vos mensualités ?*
- Oui, en allongeant la durée de remboursements
- Oui, en regroupant toutes les
Vous payez trop de crédit ?
- C’ est vrai, mais si vous pouvez dettes garder le même durée
- Nous regroupons toutes vos dettes ensemble, et nous , c’est mieux. négocions un taux plus intéressant
- Cela fonctionne autant pour les propriétaires que pour les . locataires
.
- Oui, cela vous permet de négocier un meilleur taux.
- Et cela fonctionne autant pour les propriétaires que pour les locataires .
- C’ est encore mieux si vous pouvez garder la même durée , c’est mieux.
Toutefois, lorsque le logement étudiant fait partie d’un nouveau programme, il est confié au directeur de la résidence. Cependant, si cette l’investissement a été acquis par la loi Censi – Bouvard, le propriétaire doit le laisser pendant 9 ans.
Cette obligation rend presque impossible le retrait de la chambre étudiante de la location pour la mettre à la disposition de ses enfants. Il est important de se renseigner sur les possibilités futures de retourner dans la pièce.
Pour ceux qui souhaitent se libérer de toute contrainte, ils n’auront qu’à acheter un petit appartement pour le louer aux étudiants. Dans le cadre de la location étudiante meublée, le bail peut avoir une durée de 9 mois.
1-3 Pour placer le capital dans la pierre
Si vous voulez acheter un appartement pour le louer parce que vous avez des capitaux, vous chercherez bien sûr un bien correspondant à votre budget . D’un point de vue patrimonial, il est préférable de penser avant d’acheter de l’argent immobilier.
En effet, lorsque les taux d’emprunt sont bien inférieurs aux taux de rendement de l’épargne, il peut être plus approprié d’économiser du capital et de emprunter.
1-4 Payer moins d’impôts
Les achats de logements locatifs neufs peuvent être admissibles en vertu de la Loi Pinel. Cela vous donnera un remboursement d’impôt si vous acceptez de louer le bien pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Ainsi, vous réduirez vos impôts sur toute la durée du régime, et vous serez en mesure de revendre à la fin de 12 ans et de commencer à autre chose. Cette solution est donc attrayante, à condition que vous choisissiez le bon logement.
Cependant, les nouveaux biens immobiliers sont plus chers que l’ancien. Selon le baromètre LPI (publié en mai 2020), un ancien appartement coûte 3520 €/m² sur l’Eurométropole de Strasbourg. Selon le baromètre FPI (publié en mars 2020), sur cette zone un nouvel appartement coûte 3892 €/m² .
1-5 Transmettre un héritage à vos enfants
Acheter une maison à louer est un bon moyen de créer un patrimoine qui sera transmis à vos enfants. L’idée plaît aussi l’administration fiscale, qui vous attend au détour avec les droits d’héritage et de don .
Ces derniers sont progressifs et, par exemple, s’élèvent à 20 % dans la fourchette de 15 932€ à 552 324€, après une réduction de 100 000€ tous les 15 ans.
Exemple : si les parents donnent un appartement d’une valeur de 150 000€ à 1 enfant, l’enfantpeut devoir payer 20 % d’impôt de succession sur 50 000€, soit 10 000€. D’autre part, si le don est fait à 2 enfants , chacun reçoit 75 000€, de sorte qu’ils ne paient pas d’impôts parce que la valeur de ce don est inférieure à leur déduction de 100 000€.
Une astuce est de démembrer la propriété sans transférer de frais. L’acte est rédigé par un notaire, qui vous donne l’usufruit et accorde la propriété nue à vos successeurs. En tant que détenteur de l’usufruit, vous pouvez habiter les locaux et percevoir les loyers. À votre décès ou à une date donnée, votre droit d’usufruit tombe naturellement au propriétaire nu, sans droits de succession même si la propriété a gagné de la valeur.
Le démembrement de l’immobilier implique une taxe de notaire, en outre l’autorité fiscale se détermine la valeur de la propriété nue, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Exemple : ce propriétaire d’un bien estimé à 150 000€ a 50 ans. Il donne la propriété nue à son enfant et conserve l’usufruit. Selon le simulateur officiel, la propriété nue vaut 40% de la valeur de la propriété ou 60.000€. Il a fait don de 60 000 euros à son enfant, ce dernier ne paie pas de frais de don parce qu’il est sous déduction de 100 000 euros.
2- Allez-vous louer vous-même ?
2-1 Oui, ça ne vous dérange pas de gérer la location
Si vous voulez acheter et louer vous-même, vous avez tout intérêt à vous protéger contre les défauts de loyer. Et pour ce faire, vous avez 2 solutions :
- la garantie Visale d’Action Logement,
- Assurance loyer impayée.
2-2 Non, vous préférez confier la location à un professionnel
solution la plus importante simple pour ceux qui ne souhaitent pas gérer la location, est de confier l’appartement à une agence immobilière La . Cette formule a un coût, dont la fourchette varie de 1 % à 10 % du loyer reçu.
Donc, vous devriez probablement regarder le côté de la location meublée non professionnelle. Dans cette configuration, vous achetez un logement meublé dans une résidence de service et le louez à un opérateur. Ce dernier vous paie un loyer mensuel et gère lui-même les locataires.
Différentes options existent : les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences pour personnes âgées, les résidences de tourisme, les résidences d’étudiants et les résidences d’affaires.
Il est possible d’obtenir des dégrèvements fiscaux en vertu de la loi Censi Bouvard (sauf pour les résidences touristiques) et de récupérer TVA sur le prix de vente.
2-3 Vous ne voulez rien entendre : pas de location ou d’entretien
Si vous êtes conscient de la rentabilité de l’immobilier locatif mais que vous ne voulez pas y faire face du tout, l’ ICPP peut être fait pour vous. Investissement immobilier Les sociétés civiles émettent des unités, qui peuvent être achetées sur un marché primaire ou secondaire.
Le gérant vous paie un loyer appelé dividende. Pas de loyers impayés, pas de frais d’entretien . Attention, cependant, de ne pas choisir au hasard. Parce que certaines flottes immobilières professionnelles doivent subir des rénovations, ce qui réduirait les dividendes et donc les rendements.
Le rendement des SCT est transparent, les meilleurs d’entre eux versent des dividendes annuels de plus de 6 %, les plus bas sont supérieurs à 2 %.
3- Comment financerez-vous votre achat locatif ?
3-1 Votre capacité à rembourser est
suffisante Au début de tout investissement locatif, il est important de déterminer votre capacité d’emprunt. Mais entre les résultats qu’un simulateur vous donne et ce qu’un banquier pense, il y a une marge. En effet, les prêteurs retireront 30% du montant des loyers que vous espérez encaisser.
Les 70 % restants seront ajoutés à votre revenu, tandis que les paiements mensuels du nouveau crédit augmenteront votre taux d’endettement. Pour toutes les banques, le total des acomptes provisionnels mensuels de tous vos crédits ne doit pas dépasser 33 % de votre revenu net imposable .
3-2 Vous avez déjà des crédits en cours, il pourrait être juste
Les banques sont généralement réticentes à accorder un prêt immobilier en présence de prêts à la consommation. Cependant, certains d’entre eux pratiquent le principe du lissage des crédits.
Dans cette opération, le prêteur accordera un remboursement différé jusqu’à ce que vous ayez terminé le remboursement de vos crédits actuels. Un processus pratique, mais qui peut être coûteux. Parce que pendant la période différée, vous devrez peut-être payer des intérêts intercalaires . Cependant, le plus souvent, vous obtiendrez un taux d’intérêt supérieur à la moyenne afin de compenser le différentiel.