L’achat d’un bien immobilier encore en construction est de plus en plus fréquent dans le secteur. Le contrat VEFA a été institué dans le but d’encadrer cette transaction. Malgré la signature de ce contrat entre l’acheteur et le promoteur, des déconvenues comme des retards de livraison peuvent survenir. Comment réagir dans ce cas si vous êtes l’acheteur ?
Plan de l'article
Principe de fonctionnement de la VEFA
VEFA (Vente en État Futur Achèvement) est un contrat signé entre l’acheteur et le promoteur immobilier. Ce contrat garantit la livraison du bien immobilier dans les délais et ce même si le promoteur se trouve dans l’incapacité d’achever la construction.
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Quand parler de retard de livraison selon le contrat VEFA
Le contrat VEFA doit clairement établir la date ou le délai de livraison du chantier. On parle donc de retard de livraison lorsque passé cette date ou ce délai, l’acheteur n’a pas pu entrer en possession de l’objet de son achat et le promoteur n’a pas de raison légale pour expliquer ce retard.
Les raisons légales de retard stipulées dans le contrat VEFA
Ce contrat met en avant les raisons qui peuvent justifier un retard de livraison, un renvoi du délai de livraison, ou une interruption du délai. Le promoteur doit avoir la preuve concrète de l’existence d’un tel incident et démontrer ses conséquences sur la livraison du bien. Ainsi, il ne pourra avoir aucune sanction. On peut citer comme raisons légales :
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- La modification des attentes de l’acheteur,
- Les problèmes climatiques,
- Les grèves,
- Les problèmes liés à la livraison des matériaux de construction,
- Les problèmes liés aux entreprises partenaires de construction etc.
Comment réagir si le retard de livraison n’est pas justifié
Il faut noter que le contrat VEFA dans son ensemble ne prévoit pas le versement par le promoteur, des pénalités de retard de livraison à l’acheteur. Il est donc important lors de l’établissement dudit contrat, que l’acheteur exige, oblige, le promoteur à inclure une telle clause. Surtout que le contrat VEFA prévoit à la base des pénalités à imputer à l’acheteur en cas de retard de paiements. Voici quelques conseils à appliquer lorsqu’il y a retard de livraison.
La lettre d’avocat
Encore appelé mise en demeure, l’acquéreur doit adresser ce document au promoteur, en lui demandant d’accuser réception. De façon formelle et précise, il doit imposer dans ce document, un délai de livraison du chantier. Si dans son contrat VEFA des indemnités de retard de livraison sont prévues, il peut demander au vendeur de lui verser le montant de ces indemnités.
Parallèlement à cette procédure, ou un peu avant, l’acquéreur peut faire établir un constat de retard de livraison par l’huissier de justice. Si après cela le vendeur ne réagit pas favorablement, l’acheteur doit passer au niveau suivant.
Action judiciaire
À ce niveau, il s’agit d’engager des poursuites judiciaires contre le promoteur. Le juge décidera donc du montant des pénalités que celui-ci devra verser et du montant des dommages et intérêts liés aux préjudices causés par le retard.
Les recours possibles pour obtenir réparation en cas de retard de livraison injustifié
Un retard de livraison peut causer des préjudices considérables à l’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA. Il faut connaître les recours possibles en cas de retard injustifié.
Il faut noter que l’acheteur dispose, selon la loi française, d’un délai supplémentaire pour annuler le contrat si ce dernier n’a pas été respecté par le vendeur. Ce délai est généralement d’une semaine après l’expiration du délai initialement prévu pour la livraison. Cette décision prend effet après une mise en demeure adressée au promoteur et restée sans réponse pendant un mois ou lorsque ce dernier refuse catégoriquement d’appliquer une clause pénale faisant référence aux pénalités dues en cas de non-respect du contrat.
En cas de résolution judiciaire du contrat, plusieurs actions peuvent être entreprises par l’acquéreur.
Lorsque la construction ne sera pas achevée dans les six mois suivant la date limite fixée contractuellement, il s’agit alors d’une cause légitime permettant à l’acheteur de demander le remboursement intégral des sommes déjà versées conformément à l’article L. 261-15 III.
Cet article précise également que « Si cette résolution résulte du refus accordé à un acquéreur ayant demandé des adaptations mineures ou accessoires portant sur les prestations stipulées dans le contrat initial (…), elle ne donne lieu ni à l’application de pénalités, ni au versement d’indemnité ». Effectivement, pour que les indemnités soient versées, le retard doit être injustifié.
Lorsque la livraison du bien immobilier est effectuée avec un certain retard non justifié, cela peut causer des préjudices financiers et matériels considérables à l’acquéreur. Ce dernier peut alors demander une indemnisation financière. Cette indemnisation doit couvrir tous les coûts engendrés par le retard, tels que les frais supplémentaires pour un autre logement ou encore les perturbations subies pendant cette période.
En cas de dommages causés aux travaux existants dont il est responsable (dégradation ou destruction), le promoteur devra également réparer ces dommages.
Les précautions à prendre avant de signer un contrat de VEFA pour éviter les retards de livraison
Vous devez prendre certaines précautions avant de signer un contrat de VEFA, afin d’éviter les retards de livraison. Voici quelques conseils à suivre pour éviter ce genre de désagréments.
Vous devez faire appel à un notaire, qui pourra accompagner l’acheteur tout au long de la procédure d’achat et ainsi veiller à ce que tout se déroule conformément aux lois en vigueur. Effectivement, le notaire peut être un allié de taille pour prévenir les éventuels retards injustifiés lors d’une VEFA.
Avant de signer un contrat de VEFA, vous devez éviter les retards non justifiés. Il faut notamment bien étudier le contrat, vérifier la réputation du promoteur immobilier choisi et faire appel à un notaire qualifié.