Agrandissement : quand faut-il un permis de construire ?

« Trop petit… » : c’est comme ça que tout commence et c’est l’essence d’un projet d’extension de maison. Que vous soyez déjà propriétaire ou acheteur potentiel, que vous ayez besoin d’une chambre supplémentaire ou d’un volume supplémentaire, que vous vivez en ville ou à la campagne,… Un projet d’agrandissement d’une maison peut avoir des motivations différentes mais a toujours le même objectif : augmenter l’espace de vie .

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Agrandir votre maison sans permis de construire jusqu’à 20 et 40 m²

La règle de base est qu’un permis de construire est obligatoire lorsque les travaux d’agrandissement créent plus de 20 m² de surface supplémentaire (emprise au sol), en dessous de 20 m² une déclaration préalable suffit.

Mais depuis le 1er janvier 2012, vous pouvez créer dans le secteur urbain (zones U) jusqu’à 40 m² de surface supplémentaire sans permis de construire (déclaration préalable est requise). Votre municipalité doit avoir un PLU (plan d’urbanisme local) ou un PDV (plan d’aménagement du territoire), ce qui est le cas pour 80 % des municipalités. Demandez au service de planification de votre mairie et vérifiez si vous êtes dans la zone UA, UB ou UC.

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Attention ! Même dans ces zones, si la superficie totale de votre maison après le travail dépasse 150 m², vous n’échappez pas au permis de construire :

  • Surface ≤ 20 m² => Déclaration préalable dans tous les cas
  • Surface ≤ 40 m² (en Zone U) =>
    • Déclaration préalable si la superficie totale est ≤ 150 m²
    • Permis de construire (avec architecte) si la surface totale > 150 m²

Néanmoins, cette extension ne sera possible que si elle respecte les limites fixées par votre municipalité en matière de droits à la construction dans les documents d’aménagement local et les règles de voisinage. Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011

Formalités et délais pour agrandir votre maison

exemple d’urbanisme local (PLU) : commune de Ronchamp dans le département de la Haute-Saône (70) dans la région de Bourgogne-Franche-Comté

Les procédures sont effectuées avec le service de planification de votre mairie. Attention ! Ces fichiers sont simples, mais ils répondent à des règles spécifiques de présentation, demandent des informations ou obtenir de l’aide d’un professionnel. Vous pouvez télécharger les formulaires sur www.service.public.fr et déposer votre demande d’autorisation sur place (contre réception) ou par courrier (enregistré auprès d’AR) :

  • 2 exemplaires doivent être soumis pour une déclaration préalable (jusqu’à 4 exemplaires selon les mairies)
  • 4 exemplaires pour un permis de construire classique ( exemplaires supplémentaires si Architectes et Bâtiments de France)

Conserver la preuve de réception des documents soigneusement, c’est cela qui marque le début des délais pour l’enquête de votre dossier (la mairie doit vous répondre) :

  • 1 mois pour la déclaration anticipée (PNR)
  • 2 mois pour un permis de construire (CP)

Important !Si votre demande est incomplète, les services de planification disposent d’un mois pour vous aviser, à vos frais pour fournir les détails demandés dans un délai de 3 mois. 
 Sans réponse de l’administration dans ces délais, il s’agit d’une acceptation tacite (articles R. 423-1 et suivants du Code de l’urbanisme). Il faut attendre encore 2 mois — la date limite pour les tiers — pour commencer les travaux !

Travaux d’agrandissement de la maison, pièges à éviter

Nous pouvons nous opposer à l’achèvement de vos travaux d’extension. Le secret est d’obtenir une bonne information avant et si possible d’obtenir de l’aide d’un professionnel. Votre principale désillusion peut provenir de :

  • abord, votre mairie, avec laquelle vous avez déposé votre demande d’autorisation de travail (DP ou PC). C’est elle qui étudie votre projet pour s’assurer qu’il ne contrevient pas aux règles générales du code de l’urbanisme, mais aussi aux règles établies localement (PLU, POS, PIG, Protection des bâtiments de France). Important ! Tout d’ Une décision de rejet doit toujours être motivée. D’autre part, si la construction n’est pas réglementée, la mairie peut demander la démolition du bâtiment.
  • Mais aussi, vos voisins parce qu’ils peuvent signaler la construction illégale aux autorités. Si votre travail est en litige et crée, en outre, un dommage dépassant les perturbations normales du quartier, ils peuvent également engager votre responsabilité civile pour une indemnisation (ils ont un délai de 5 ans) Articles L. 480-13 et R. 424-5 du code de l’urbanisme et 1382 et 2224 du code civil

Bien définir ce qui est considéré comme une extension de maison

Les termes « agrandissement » ou « extension » d’une maison sont clairs pour vous, mais l’administration a une définition assez différente de la vôtre. Essayons avec quelques exemples de définir ce que les services d’urbanisme considèrent comme une extension.

Maison d’extension qui communique avec la maison existante par de nouvelles ouvertures

1/ L’extension doit communiquer avec la maison par des ouvertures existantes ou de nouvelles ouvertures créées. Il doit s’agir d’une extension de votre maison, sinon il sera considéré comme un bâtiment indépendant, donc il doit être soumis à un permis de construire (sauf si <20 m² avec déclaration préalable).

2/ Les varangues et les vérandas sont des extensions mais le Les varangues (ou porches) ne créent qu’une empreinte au sol (non fermée) tandis que les vérandas créent la surface du sol et l’emprise au sol. Ils sont régis par la réglementation applicable aux travaux réalisés sur des constructions existantes. La règle de 5 m², 20 m² et 40 m² précédemment observée s’applique.

3/ Disposer grenier , même si l’apparence extérieure de la maison ne change pas, vous créez la surface de plancher et le salon. Seule la partie ou le plafond dépasse 1,80 m, en fonction de la pente de votre toit, de sorte que vous pouvez gagner 80 m² et créer seulement 30 m² de surface au sol.

Certains seront tentés de faire ce travail sans le déclarer… Sois prudent ! Vous devrez certainement créer des ouvertures et même une petite fenêtre vous trahira. Transformer votre garage en studio, nécessite également une déclaration alors que vous ne construisez rien. En effet, la superficie de votre garage n’a pas été comptée comme surface de plancher mais devenant « habitable » la zone transformée de votre garage s’inscrit dans la règle de la déclaration préalable. Si votre PLU nécessite un certain nombre de places de stationnement par unité, vous devrez créer des places de stationnement ailleurs pour compenser. Article R. 123-9 du Code de l’urbanisme

Agrandir votre maison avec ou sans Architecte (150 m²)

Depuis le 1er mars 2017, date d’application du décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016, c’est la règle de 150 m² qui régit principalement l’utilisation ou non d’un architecte diplômé. Au-dessous de cette limite, vous n’êtes pas obligé de faire appel à cet homme d’art, même pour une nouvelle maison, vous êtes libre de dessiner vos plans et de déposer votre permis de construire.

Attention ! Nous parlons de surface de plancher donc à l’intérieur des murs ! Avec l’ancien calcul de SHON les gens ont tendance à rendre les murs aussi minces que possible pour gagner de l’espace de vie au détriment de l’isolation (Merci à la RT2012 et RTAA Dom). Cependant, il est fortement conseillé d’obtenir l’aide d’un professionnel ; bureaux d’études, concepteurs, entrepreneurs ou même votre entreprise de construction sont beaucoup plus conscients des normes et des nouvelles règles à respecter (RT2012).

Voyons quelques exemples pour mieux comprendre la règle de 150 m² :

  • Maison de 100 m² agrandir de 40 m² — Pas de permis, pas d’architecte mais déclaration préalable (DP)
  • Maison de 100 m² vous agrandir de 50 m² — Permis de construire, Pas d’architecte
  • Maison de 150 m² vous agrandir de 15 m² — Pré-déclaration (DP) car moins de 20
  • m² Maison de 150 m² vous agrandir de 21 m² — Permis de construire et Architecte

Attention ! Seules les personnes physiques qui agrandir leur maison pour elles-mêmes peuvent se passer d’un architecte. Un SCI familial ou un propriétaire qui agrandit un logement loué est nécessaire pour embaucher un architecte quelle que soit la zone créée. Article R. 431-1 Code de l’urbanisme

Risques liés aux travaux d’agrandissement de la maison sans déclaration

Le risque est grand, et ces mètres carrés supplémentaires ne compteront pas lors de la revente de votre maison. Un agent de mairie ou un voisin qui vous dénonce peut vous coûter beaucoup plus cher que vous n’avez sauvé. La prescription est de 10 ans (c’est long) et c’est à vous de prouver la date du travail (factures d’achat de matériel, photos). Dans un premier temps, en ce qui concerne l’extension de votre maison, vous recevrez une demande de régularisation de la mairie. Si vous répondez à la demande, tout ira dans l’ordre. Sinon, la loi s’appliquera. Ce que dit la loi :

L’ agrandissement de votre logement sans autorisation entraînera une amende pénale de 1 200 à 300 000 euros et une peine de prison pouvant aller jusqu’à 6 mois en cas de récidive. De plus, le juge a tout le pouvoir discrétionnaire d’exiger la démolition — à vos frais et à temps — des travaux illégalement construits, avec une pénalité de 7,5€ à 75€ par jour de retard. Articles L. 480-4 et L. 480-7 du Code de l’urbanisme

Pour résumer les formalités selon la zone de l’extension de la maison :

  • Jusqu’ à 5 m² *  : Pas de formalité (attention : hauteurs limites à respecter)
  • Au-delà de 5 m²* et jusqu’à 20 m²*  : Déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m²* et jusqu’à 40 m²* en zone U  : Déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m²* et jusqu’à 40 m²* autre zone  : Permis de construire
  • Au-delà de 20 m²* et jusqu’à 40 m²*, ce qui porte la superficie totale au-delà de 150 m²*  : Permis de construire
  • Au-delà de 40 m² *  : Bâtiment
  • permis 
*emprise au sol

Informations supplémentaires pour votre projet d’extension domiciliaire :

  • Conseil de l’architecture de l’urbanisme et de l’environnement (CAUE)
  • Agence ministérielle d’information sur le logement (ADIL)

Et pour vous accompagner dans votre projet, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’entrepreneur général Cybel Extension près de chez vous !

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