Comment fonctionne le prêt achat-revente ?

Plusieurs stratégies peuvent être mises en place : construire une maison et la revendre, acheter un logement en mauvais état et effectuer des rénovations, acheter un immeuble ou un grand appartement et le diviser en plusieurs lots pour maximiser les profits.

L’achat de revente implique l’acquisition d’un bien immobilier pour le vendre rapidement, dans le but d’obtenir une valeur ajoutée. Plusieurs stratégies peuvent être mises en place : construire une maison et la revendre, acheter un logement en mauvais état et effectuer des rénovations, acheter un immeuble ou un grand appartement et le diviser en plusieurs lots pour maximiser les profits. Si l’opération est séduisante sur papier, elle est néanmoins sans risque. Nous vous donnons tous nos conseils pour faire la revente d’achat sans tromper.

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Acheter pour de la revente immobilière : quel statut devrions-nous adopter ?

Vous n’avez pas à adopter un statut juridique pour effectuer des opérations d’achat de revente. La loi ne vous l’impose pas. Cependant, en exerçant cette activité en tant qu’individu, vous êtes à grand risque. Si l’opération se déroule mal, vous êtes responsable sans limitation des dettes que vous contractez. Selon votre régime matrimonial, votre conjoint peut également être conjointement et solidairement responsables de leur remboursement. Ce sera le cas des conjoints sous le régime de la communauté réduite aux acquéreurs au régime de la communauté universelle.

Enfin, en tant que particulier, vous serez plus imposé sur la valeur ajoutée que vous possédez qu’un professionnel. C’est pourquoi il est recommandé d’effectuer l’activité d’achat de revente en tant que marchand de marchandises.

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Statut de marchand pour l’achat immobilier revente

Le marchand de marchandises n’est pas un statut en soi. Il s’agit d’une profession commerciale non réglementée, qui exige l’exercice d’un cadre juridique. Deux options s’offrent à vous : une micro-entreprise ou une société de négoce.

Micro-entreprise

Il a l’avantage d’être créé avec très peu de formalités et de ne pas imposer une comptabilité stricte. Cependant, il ne convient pas à une activité d’achat de revente. En effet, votre responsabilité est illimitée, comme si vous étiez un simple individu.

En outre, pour conserver le bénéfice de la micro-entreprise, votre plafond de revenus ne doit pas dépasser 176 200€ HT/an, ce qui peut rapidement devenir un frein à votre activité.

Enfin, vous ne pouvez pas déduire vos dépenses, telles que les frais de travail, ni facturer la TVA.

Entreprises commerciales

Vous pouvez effectuer la revente d’achat seul, dans un EURL ou SASU. Vous pouvez également vous associer dans le cadre d’une SARL ou d’un SAS. Ces statuts semblent bien adaptés à ce type d’activité car :

  • Votre responsabilité financière est limitée à la les contributions que vous faites au capital social de votre entreprise. Si vous apportez 5 000€, vos créanciers ne peuvent vous réclamer qu’un maximum de 5 000€
  • La rédaction des statuts offre beaucoup de flexibilité
  • Votre chiffre d’affaires n’est pas limité
  • Vous pouvez déduire vos frais
  • Vous pouvez facturer la TVA
  • Vous pouvez choisir d’imposer les bénéfices de votre entreprise sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés

Les sociétés civiles pour l’achat de la revente immobilière

Vous pouvez envisager de démarrer votre entreprise d’achat de revente immobilière dans SCI. Cela n’est pas possible en raison de la nature commerciale de votre entreprise. Cela n’est pas compatible avec l’objet civil d’une société civile immobilière. Seule l’activité de location vide est autorisée par la loi dans SCI.

Il y a encore la possibilité de créer une société civile pour construire et revendre. Il ne convient pas non plus à une activité à long terme d’achat de revente. En effet, la société est créé pour un objet : construire et revendre un bien immobilier, et un seul. Vous devez donc en créer un nouveau pour chaque opération effectuée.

Quelle taxe pour l’achat de la revente immobilière ?

Choisir le statut d’achat de revente immobilière aura un impact sur la TVA et sur l’imposition des plus-values réalisées.

TVA applicable aux opérations d’achat de revente immobilière

TVA pour un commerçant

Si vous avez construit pour revendre, de sorte que vous proposez de nouveaux produits, vous devrez payer 20 % de TVA.

En revanche, vous n’êtes pas soumis à la TVA si le bien que vous achetez et revendez a plus de 5 ans. Par conséquent, la TVA sur les travaux n’est pas non plus recouvrable. Soyez vigilant lors de la budgétisation du travail ! Vous devrez les compter pour leur montant de TVA.

Notez que par exception, si vous effectuez des rénovations majeures pour rénover une propriété de plus de 5 ans, la revente est sujet à la TVA. La TVA est basée sur le prix total et non sur la plus-value réalisée. Dans ce cas, vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux.

TVA si vous effectuez la revente d’achat en tant que particulier

Quelle que soit la nature de la propriété achetée et revendu, vous êtes non responsable de la TVA.

Imposition des plus-values au moment de la revente

Si tout se passe bien, vous devriez réaliser une marge de revente. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente constitue une valeur ajoutée. Cette taxe est imposée par les autorités fiscales, différemment selon que vous agissez en tant que particulier ou professionnel.

La plus-value de l’achat de revente pour un particulier

Seuls les plus-values provenant de la revente de la résidence principale est exonérée d’impôt.

Pour bénéficier d’une exemption partielle, vous devez garder la propriété au moins 6 ans, ce qui n’est pas votre objectif.

Dans le cadre de l’achat de revente, vous pouvez ajouter au prix d’achat :

  • Coûts d’acquisition (honoraires de notaire, frais d’inscription…) pour leur montant réel ou selon un paquet de 7,5% du prix d’acquisition
  • Frais de travail (ou un forfait de 15 % du prix d’achat si vous avez conservé la propriété depuis plus de 5 ans)
  • Coûts routiers, réseaux et distributions

Le gain en capital est ensuite imposé à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % après application d’une déduction pour périodes de détention. Vous devrez également payer des prélèvements sociaux de 17,2 % (après réduction pendant la durée de la détention). Au total, une taxe de 36,2 %.

Durée Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
Entre la 6e et la 21e année 6% par an 1,65% par un
22e année révolue 4% 1,6% par an
À partir de la 22e année Exonération de la valeur plus-value 9% par an
À partir de la 30e année Exonération de la valeur plus-value Exonération de la plus-value

Notez que si la plus-value dépasse 50 000€, une taxe supplémentaire sera appliquée à vous, de 2% à 6% en fonction de son montant.

Plus-value professionnelle

Deux hypothèses :

  • Vous exploitez votre entreprise d’achat de revente dans une société fiscale ou une micro-entreprise : le gain en capital est imposable dans la catégorie BIC. Il sera donc imposé dans votre tranche d’imposition marginale. Vous devrez également payer des déductions sociales de 17,2%
  • Vous explorez une entreprise dans une société assujettie à l’impôt sur les sociétés : le bénéfice sera imposé au taux de SI applicable (normal ou réduit)

Quel prêt pour financer l’achat de revente immobilier ?

Vous avez déterminé le plus statut avantageux pour réduire la charge fiscale sur l’opération d’achat de revente. Reste maintenant à choisir votre financement. Il y a un prêt immobilier spécifique : la revente d’achat de prêt. Il ne faut pas confondre avec le prêt de relais, car il fonctionne selon un principe différent.

Le prêt pont vous permet d’emprunter jusqu’à 70% de la valeur de la propriété vous revendez, moins le capital restant dû. Il s’agit d’un prêt distinct, qui complète celui que vous remboursez déjà.

Inversement, un prêt d’achat de revente recueille le crédit que vous remboursez déjà et le crédit requis pour la nouvelle acquisition. Le tout au même taux d’emprunt. Par conséquent, il n’y a qu’une seule ligne de crédit, avec un seul paiement mensuel, dont le montant est adapté à votre taux d’endettement.

Une fois la vente terminée, vous devez rembourser une partie du capital emprunté. Vous devrez peut-être payer des pénalités pour paiement anticipé. Les versements mensuels sont ensuite réajustés en fonction du solde du capital dû.

Normalement, la revente d’achat de prêt est conclue pour une période de 2 ans. Vous devez donc effectuer votre transaction immobilière dans ce délai.

Bon à savoir  : vous pouvez demander à la banque d’inclure le montant des honoraires de notaire, des frais de garantie ou des honoraires d’agence immobilière dans le montant de la revente par achat à crédit. En pratique, peu de banques acceptent cette facilité, mais vous n’avez rien à perdre en essayant de négocier !

Comment acheter avec succès et faire de la revente immobilière ?

Nous allons maintenant vous donner des conseils pratiques qui vous aideront à réussir vos opérations d’achat de revente et à générer une valeur ajoutée significative.

Astuce 1 : Acheter la propriété au bon prix

Vous devez vous intéresser au marché immobilier dans la zone que vous ciblez. Au moment de l’achat de la propriété, vous devez déjà avoir à l’esprit sa revente. Donc, vous devez savoir précisément ce qui se vend et à quel prix. Pour cela, la valeur ajoutée est optimale, vous devez faire une bonne affaire avec l’achat. Voici plusieurs façons d’explorer pour y parvenir :

  • Les vendeurs pressés : un divorce, un transfert professionnel, un héritage à partager sont toutes des situations dans lesquelles le vendeur cherche à vendre rapidement. En tant qu’acheteur, vous avez tout intérêt à en profiter pour tenter une négociation
  • Localiser les propriétés à vendre depuis longtemps : des sites immobiliers comme LesiteImmo.com, Seloger.com ou castorus.com vous indiquent combien de temps l’annonce a été publiée et si le prix a déjà été révisé à la baisse. Or plus la vente est en retard, plus le vendeur est enclin à diminuer ses réclamations
  • Marchandises qui nécessitent de lourds travaux de rénovation : les acheteurs ne bousculent pas pour ce type de logement. Ne soyez pas effrayé par la dépense, vous serez en mesure de déduire de nombreux frais ! Vous pouvez vous attendre à une valorisation beaucoup plus grande de la maison ou de l’appartement. Et donc une valeur ajoutée significative

Astuce 2 : Adapter le travail à sa cible

Pensez à votre cible de revente. Vous visez la classe moyenne, CSP  ? Vous n’aurez pas besoin d’équiper votre maison de la même manière. Pas besoin d’opter pour des finitions coûteuses si vous ne commencez pas avec l’immobilier de prestige ! En fait, il faut trouver un juste équilibre entre la rénovation de qualité et les dépenses raisonnables, afin de ne pas nuire à la rentabilité de l’investissement.

Parfois, une simple opération de mise en scène à domicile peut suffire. Dans tous les cas, vous vous assurerez d’améliorer votre maison tout en permettant aux acheteurs de planifier dessus. Quittez les couleurs pleurantes, les motifs chargés et tout ce qui peut effrayer les visiteurs ! Restez aussi sobre que possible.

Astuce 3 : Entourez-vous bien

Sauf si vous avez le temps et être très bricoleur, vous confierez sans aucun doute le travail à des professionnels. Soyez vigilant lorsque vous les choisissez. Si l’un d’eux vous manque, c’est tout le chantier qui peut être mis en danger. Nous vous rappelons que le comptoir de crédit fonctionne pendant cette période.

Pour choisir vos artisans droit, rien de mieux que des recommandations. Demandez à votre entourage, faites fonctionner le bouche à oreille !

Une fois le site de travail démarré, montrez-vous disponible. La confiance n’exclut pas le contrôle, vous devriez donc vous rendre sur place pour voir comment les opérations se déroulent. Gardez à l’esprit que plus les délais de livraison sont courts, plus l’achat de revente est rentable.

Astuce 4 : Négociez votre prêt immobilier

Bien sûr, votre objectif principal est d’obtenir les meilleures conditions de financement. Ne négligez pas les conditions dans lesquelles l’offre vous est faite, telles que la durée du crédit immobilier ou le type de garanties. Ne négligez pas non plus le coût de l’assurance prêt. Un courtier peut vous aider à trouver le financement le plus avantageux pour ces deux produits.

Astuce 5 : Ne sous-estimez pas les dépenses

Quantité de travail, retards les chantiers de construction, les troubles imprévus qui nécessitent une prolongation du budget… Soyez prudent lorsque vous budgétisez le financement de votre achat revente immobilier. Il est préférable d’avoir une caisse d’urgence, car vous ne serez peut-être pas en mesure de demander une prolongation à votre banquier.

Astuce 6 : Anticiper les étapes avec les administrations

Vous devrez peut-être faire une demande de permis de construire à la mairie. Ou obtenez une réponse rapide sur une connexion réseau. L’administration peut prendre beaucoup de temps pour accéder à votre demande. Anticipez et commencez les étapes nécessaires dès la signature du contrat de vente.

Conseil 7 : Mise en vente au bon moment

Vous avez deux possibilités : revendre avant même la fin du chantier ou attendre la fin. Dans le premier cas, vous limitez votre prise de risque, ce qui est un atout sérieux. D’autre part, certains acheteurs ne peuvent pas décider d’acheter sur plan, arguant en faveur de la vente une fois la propriété terminée.

Enfin, devriez-vous préférer une vente en direct ou une vente avec un agent immobilier ? A priori, la vente entre particuliers vous permet de générer une meilleure valeur ajoutée, puisque vous n’avez pas de commission à payer. Cependant, vous devrez faire l’annonce vous-même, faire les visites… C’est à vous de voir si vous avez le temps. Vous pouvez également opter pour un mandat simple. Si vous parvenez à revendre vous-même votre propriété, vous n’aurez rien à payer à l’agent.

Quelles sont les alternatives à l’achat pour revente immobilière ?

L’investissement dans l’achat de revente comporte toujours une part des risques. Si vous voulez augmenter vos actifs immobiliers et générer des revenus supplémentaires avec plus de sécurité, sachez qu’il existe une alternative : l’investissement locatif clé en main.

Contrairement à l’investissement locatif, qui implique la recherche d’un bien immobilier et d’un locataire, la formule clé en main vous offre une gestion entièrement déléguée aux professionnels. Ils sont à la recherche d’une propriété pour vous, négocient son prix, vous mettent en contact avec leur partenaires de financement, assurer la gestion du projet pendant la phase de construction et vous mettre en contact professionnel pour la location de votre investissement.

Pour la clé, un investissement sûr, qui produit ses fruits. C’est le service que Les Secrets de l’Immo vous offre. Contactez-nous pour en savoir plus !

Plus de questions ? Quelle taxe pour l’achat de la revente immobilière ? Si vous avez construit pour revendre, de sorte que vous proposez de nouveaux produits, vous devrez payer 20% de TVA. Toutefois, vous n’êtes pas soumis à la TVA si le bien que vous achetez et revendez a plus de 5 ans.

Quelle est l’imposition des gains en capital au moment de la revente du bien ? La différence entre le prix d’achat et le prix de vente constitue une plus-value si le résultat est positif. Cette taxe est imposée par l’administration fiscale différemment selon que vous agissez en tant que particulier ou professionnel.

Secrets recommandés

Combien coûte la gestion locative ? L’investissement locatif vous permet d’étendre la superficie de vos actifs immobiliers et de générer des revenus supplémentaires. Cependant, ce n’est pas sans contraintes, puisque la location implique de nombreuses tâches telles que la sélection du locataire, la rédaction du contrat de location ou l’établissement de l’inventaire des lieux d’entrée et la sortie du logement.

Comment se prémunir contre la vacance de location ? Le rendement de votre investissement immobilier dépend de nombreux facteurs, y compris le taux d’occupation du logement. Pendant tout le temps où il n’est pas loué, vous devez assumer le remboursement des paiements mensuels seul, ou vous ne gagnez pas de revenus supplémentaires si votre prêt immobilier est déjà en vente.

Formation en investissement immobilier : Sur Internet et les réseaux sociaux, les publicités pour la formation en investissement immobilier ne pouvaient pas vous échapper. Ils vous garantissent tous le même objectif : devenir rentier immobilier en un temps record et âge. Mais qu’est-ce qu’une formation à l’investissement locatif ? Nous en parlerons bientôt ici !

Comment simuler une renégociation de prêt immobilier ?

Quelle que soit l’option que vous ayez choisie, dans le cadre de votre achat immobilier, parmi celles qui sont listées ci-dessus, il a forcément été question de taux d’emprunt. Celui-ci constitue le cœur de tout investissement dans la pierre. Avec un taux intéressant, tel que ceux que l’on pratique depuis quelques années, vous êtes tranquille sur la durée. En clair vous rembourserez peu de frais, pour concentrer la majeure partie de votre argent au bien lui-même. En revanche certaines années, les taux ont été revus à la hausse et ceux qui ont acheté durant ces années-là gagneraient à trouver les moyens de renégocier leurs emprunts, afin de pouvoir bénéficier de meilleures conditions. Il est tout-à-fait possible de demander un rendez-vous à son banquier, afin de lui exposer votre situation et de discuter avec lui des options qui existent pour obtenir des taux plus préférentiels. Avant cela, votre pouvez envisager d’utiliser un simulateur de renégociation de prêt, comme celui qui est accessible ici. Là, vous disposerez ensuite d’arguments de poids, face au banquier auprès duquel vous aviez réalisé votre emprunt. Si l’on connaît bien le marché, et que l’on dispose de données chiffrées que l’organisme prêteur ne peut en aucun cas contester, on est en position de force. Les négociations sont donc plus simples à mener et en face, personne n’aura d’arguments véritablement valables à opposer à la requête que l’on fera. C’est à cela qu’il vous faut accéder absolument, pour avoir des chances de contrecarrer ce que dira votre banquier. A partir de là, plus rien ne pourra vous arrêter et, si le banquier refuse votre demande, vous pourrez vous tourner vers un autre organisme, afin de voir avec lui s’il est envisageable de recalculer les taux auxquels vous êtes soumis.

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