Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier locatif en PINEL ?

Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier locatif en PINEL

La loi Pinel est une mesure du code général des impôts français dont le rôle est d’aider un investisseur immobilier à obtenir une baisse d’impôts sous certaines conditions, et à dégager une rentabilité.

Fonctionnement de la loi PINEL

Le propriétaire d’un logement bénéficie grâce à cette mesure d’une baisse d’impôts sur le revenu pour tout achat d’un bien immobilier neuf ou rénové, compris entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ce logement doit se situer dans un secteur où l’offre est inférieure à la demande et où le niveau de performance énergétique est élevé.

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Taux de réduction des impôts loi PINEL

Le dispositif PINEL concerne les personnes qui achètent ou rénovent un logement dans le but de le mettre en location. Ces propriétaires bénéficient alors d’une réduction d’impôts sur le montant de l’investissement immobilier répartis comme suit :

  • Location sur 6 ans : baisse d’impôts 12%
  • Location sur 9 ans : baisse d’impôts 18%
  • Location sur 12 ans : baisse d’impôts 21%

Calcul de la rentabilité de l’investissement locatif en PINEL

Avant de se lancer sur le marché immobilier encadré par la loi Pinel, il faut évaluer au préalable la rentabilité de son investissement.

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Les données nécessaires avant le calcul

INVESTISSEMENT pinel

  • Déterminer votre zone d’achat afin d’estimer le coût mensuel du plafond de loyer PINEL.
  • Déterminer le montant hors charge du loyer : pour avoir ce montant, il faut se baser sur le plafond des loyers établi par PINEL. Alors voici la formule à appliquer. Loyer mensuel hors charges = surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel.
  • La surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes). La surface maximum des annexes doit être de 9 m2. Cela signifie que si la surface totale de vos annexes est de 20 m2, vous utiliserez 9 m2 dans vos calculs.
  • Coefficient PINEL = 0,7 + (19/surface utile). Le maximum à utiliser selon Pinel est de 1,2. Alors si votre coefficient est supérieur au plafond Pinel, vous avez l’obligation d’utiliser le coefficient plafond Pinel.
  • Barème Pinel pour 2021 : plafond des loyers par m2. Zone À – 13,04 euros/m2 ; zone A bis – 17,55 euros/m2 ; zone B1 – 10,51 euros/m2.

Rentabilité brute et rentabilité nette

  • Rentabilité brute = (montant hors charges du loyer x 12/prix d’achat)*100
  • La rentabilité nette : c’est l’estimation la plus proche de la valeur réelle de rentabilité. Elle intègre dans son calcul les charges du propriétaire (intérêt du prêt immobilier, taxe foncière, assurance, etc.). Rentabilité nette = (montant du loyer – charges) x 12/prix d’achat x 100.

NB : dans ce cas, le prix d’achat intègre les frais d’acquisition du bien contrairement à la rentabilité brute qui n’en tient pas compte.

Exemple concret de calcul de rentabilité

  • Prix achat appartement 200 000 euros
  • Location hors charges 1000 euros/mois
  • Charges 120 euros/mois

En appliquant les formules citées plus haut on obtient :

  • Rentabilité brute = (1000 x 12/200000)*100 = 6%
  • Rentabilité nette = (1000 – 120) x 12/200000 x 100 = 5,28%

passer à l’action et évaluer le rendement de votre investissement immobilier

Maintenant que vous savez ce qu’est la loi Pinel, vous devez avoir une vague idée de la rentabilité que peut fournir votre bien récemment acheté. Cela dit, les calculs peuvent être parfois fastidieux et il est facile de s’y perdre entre les loyers Pinel, la réduction d’impôt et autres tableaux. Mais bonne nouvelle : il existe des sites Internet qui peuvent s’en charger pour vous.

Visiter le site de Meilleur-Cashflow vous permettra d’avoir une vue claire sur tous ces aspects grâce à ses différents simulateurs :

  • le calcul du loyer Pinel par zone : pour identifier le montant auquel le loyer de votre bien devra être plafonné afin de bénéficier de la réduction d’impôts ;
  • le simulateur de réduction d’impôts : en indiquant les caractéristiques de votre bien ainsi que la durée de location envisagée (6, 9 ou 12 ans) vous aurez une estimation de la réduction à laquelle vous pourriez prétendre ;
  • le simulateur du taux d’amortissement d’un prêt immobilier, d’estimation des frais de notaire ou encore d’assurance-vie : ces trois simulateurs vous aideront à avoir tous les éléments en tête pour envisager un achat.

Meilleur-Cashflow propose également un accompagnement complet en vous aidant dans la recherche d’un bien Pinel et peut vous mettre en relation avec un courtier.

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