Faut-il acheter neuf ou rénover ?

Devenir propriétaire est le rêve de la majorité des locataires. Cependant, il peut rapidement se transformer en un cauchemar si vous ne prenez pas les précautions habituelles ou lorsque vous voulez économiser de l’argent où ce n’est pas nécessaire. Jetons un coup d’oeil à la façon de choisir entre la rénovation d’anciennes ou la construction de nouvelles. Bien qu’environ 240 000 nouvelles constructions soient réalisées chaque année, la rénovation reste la solution la plus choisie pour entrer dans l’immobilier. Reconnu beaucoup moins cher à acheter, la nouvelle construction a quelques inconvénients.

Pour vous aider à faire votre choix, voici les bonnes questions à vous poser :

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Quel but ?

Échapper à une location où le propriétaire, le quartier et les contraintes vous pèsent n’est pas une décision à prendre à la légère. C’est à vous de définir vos objectifs, vos ambitions pour votre futur logement. Devrait-il avoir un aspect pratique, une grande cuisine, de nombreuses pièces, un garage, un sous-sol… ? L’environnement est-il important pour vous ? L’éloignement du travail, des magasins ou les écoles à proximité, la proximité des voisins sont autant de points à prendre en compte. Le choix esthétique ou la personnalisation extérieure de votre maison sera plus limité dans le cadre d’une rénovation. Vous devrez sacrifier plus de critères si vous voulez investir dans de vieux biens immobiliers.

Un autre aspect important dans la prise en compte de votre investissement initial : quelle devrait être l’efficacité thermique de cette maison ? Pensez à une solution d’isolation extérieure, qui peut vous faire économiser une somme d’argent importante.

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Quel budget ?

une rénovationLa valeur verte d’une propriété est de plus en plus échangée. Un meilleur logement est isolé et efficace dans la consommation d’énergie, plus il sera valorisé. Comme les normes thermiques dans les nouvelles constructions sont plus strictes, le prix d’achat inclut déjà ce coût supplémentaire. Dans le cas d’ , un inventaire préliminaire est requis (état structurel, humidité, performance thermique, matériaux nocifs…) afin d’évaluer l’importance des travaux et définir les priorités. Demande de diagnostic obligatoire qui vous donnera un aperçu des faiblesses de la maison.

nouvelle constructionCertes, il existe des aides à la rénovation (Eco-PTZ, CITE, crédit d’impôt) ou à la construction (prêt à taux zéro), mais le banquier prendra en compte de nombreux éléments pour calculer votre capacité financière, tels que votre contribution, votre garantie, vos revenus, vos emplois, votre état de santé,… Les frais administratifs et notariaux sont plus élevés dans le contexte d’une acquisition immobilière. Vous aurez également besoin de fournir une marge de manœuvre financière pour des travaux exceptionnels, souvent légion dans la rénovation. L’intérêt principal de la réside dans le fait que vous pouvez commencer avec un budget clé en main, sans trop de surprise. Cependant, il reste à trouver le terrain idéal, bien exposé, dans un environnement agréable et surtout à moindre coût. Et ce ne sera pas une petite affaire !

Quel timing ?

Parmi vos critères de choix, vous serez rapidement confronté à celui du temps. La durée du travail peut être aussi longue lors de la construction ou de la rénovation, mais la différence est que vous pouvez déjà vivre dans votre maison si elle est « habitable ». Bien que même l’auto-construction, vous devrez attendre au moins jusqu’à ce que vous ayez atteint le off-water (*) afin d’espérer y vivre. Pour une construction prendra 8 à 10 mois pour la livraison clé en main. Vous pouvez réduire ce temps en construisant une maison en bois ou modulaire, des systèmes de construction qui ont l’avantage d’être préfabriqués en usine. Mais entre le temps de fabrication et la finition, nous ne pouvons pas nous attendre à réduire en dessous de 4 à 6 mois.

Dans le contexte d’une rénovation , la situation est tout à fait différente. En effet, si le bâtiment est isolé, avec des connexions d’eau et d’électricité, vous pouvez commencer à y vivre et faire le travail comme vous le pouvez (et les artisans !).

Enfin, en ce qui concerne les procédures administratives, le permis de construire peut être exigé dans le cadre d’une rénovation (extension de type, élévation, certaines ouvertures,…) et obligatoire pour toute construction . Le délai moyen d’exécution est de deux mois. Pour d’autres travaux tels que la disposition des pièces, la menuiserie… une déclaration préalable est requise. Sa période d’enquête est d’un mois.

Quels prestataires pour quelles garanties ?

Dans le cadre d’une construction, deux possibilités sont à votre disposition : l’architecte ou le constructeur. Dans le premier cas, l’architecte vous demande des frais, qui varient en fonction de son expérience et de sa réputation, d’ajouter au prix des matériaux et des travailleurs sur le site. Dans le second cas, le constructeur inclut sa marge dans le coût de la construction : le prix est « clé en main ». L’architecte s’engage à respecter le Code des devoirs professionnels, qui définit les tâches de l’architecte et ses obligations professionnelles : devoir de conseil, d’assistance, obligations vis-à-vis de ses clients… L’architecte est obligatoirement assuré pour couvrir tous les actes qui impliquent sa responsabilité., pour couvrir ses engagements professionnels pour les dommages causés à un tiers et pour les troubles et les malversations dont il peut être tenu responsable.

Pour sa part, le constructeur doit signer un contrat avec le pouvoir adjudicateur (le client) pour la construction d’une maison individuelle (CCMI), qui l’oblige à une garantie de remboursement (pour rembourser les sommes payées lorsque le contrat ne prend pas effet) et une garantie de livraison (dans le délai et le prix convenus). Le constructeur est responsable pendant 10 ans à compter de la réception de la maison, pour les dommages qui compromettent la solidité de la structure, ou la rendent inapte à son usage prévu, ainsi que pour les malversations d’équipements liés aux travaux de construction. Enfin, le fabricant s’engage à travers ce contrat une garantie d’achèvement parfait et une garantie de bon fonctionnement (valable 2 ans).

Dans le cadre d’une rénovation, il y a beaucoup de possibilités à votre disposition. Premièrement,l’importance du travail doit être évaluée adéquatement avant de procéder. Si le travail implique la fondation, la structure du bâtiment ou le cadre, il est préférable de faire appel à un expert, tel qu’un architecte ou un entrepreneur, qui est reconnu pour ses compétences. Si vous faites appel à un artisan pour le « second travail », une fois son intervention terminée, il doit vous inviter à une visite sur le site pour garantir que les travaux sont « parfaits achèvement » et que l’équipement fonctionne correctement.

Si vous faites appel à un courtier en construction, sachez que le courtier ne peut vous fournir aucune garantie quant à l’achèvement des travaux. Il est une « chambre d’échange » d’artisans qui, grâce à son réseau et à son expérience, vous guideront vers les bons fournisseurs.

Dans la mesure du possible, renseignez-vous sur le fournisseur choisi, ses références, les garanties offertes et éventuellement les étiquettes en sa possession. Quel que soit votre choix, ce sera décisif et souvent irrémédiable une fois les contrats signés. Par conséquent, les avantages et les inconvénients doivent être soigneusement mesurés avant de procéder.

[ Focus] Pour les travaux de rénovation thermique tels que l’isolation, la menuiserie, le chauffage, il peut être intéressant de passer par un fournisseur multiservices tel que Technitoit. Cela vous permettra de simplifier le processus d’obtention de crédits d’impôt sur un ensemble d’œuvres, si votre travail est admissible.

Bon à savoir : en tant que pouvoir adjudicateur, que ce soit en rénovation ou en construction, selon la loi 78.12 du 4 janvier 1978, vous êtes tenu de souscrireune assurance dommages matériels , concernant les fautes couvertes par la garantie de dix ans. Cette assurance vous permet d’être rapidement indemnisée pour le travail, sans attendre que la responsabilité du constructeur ou de l’entrepreneur soit définie.

Évitez  : commencer les rénovations depuis le bas de la maison. Contrairement à une nouvelle construction, la rénovation commence au sommet de la maison, c’est-à-dire le toit. Tout d’abord, évaluez l’état de la toiture et de la charpente, puis de l’isolation de la toiture, puis des murs. À l’exception de la détérioration grave des murs menaçant de s’effondrer, concentrez-vous d’abord sur le toit. Technitoit, spécialiste de la rénovation de logements, vous conseillera. N’hésitez pas à demander un devis, c’est gratuit !

( *) Hors d’air/hors d’eau  : Un bâtiment est hors d’eau lorsque les travaux de toiture et d’étanchéité sont terminés. Il est hors de l’air une fois les baies extérieures pleines ou fenêtres vitrées. A ce stade, on peut commencer à mettre en place l’équipement intérieur et les finitions.

Article mis à jour en novembre 2017.

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